Fondo condominiale, cos’è e come gestirlo in caso di vendita di un immobile
Cos’è il fondo condominiale?
Sicuramente ne abbiamo sentito parlare spesso, ma sappiamo esattamente di cosa si tratta?
In fase di vendita di un immobile come ci si comporta con il fondo condominiale?
Quando si arriva alla conclusione di una trattativa di vendita, l’argomento del fondo condominiale è abbastanza delicato.
Vediamo, prima di approfondire la questione vendita e se la somma del fondo condominiale deve essere restituita al venditore oppure no, nel dettaglio cosa significa e quali funzioni ha.
Un fondo cassa condominiale è uno strumento con il quale il condominio raccoglie una somma di denaro per far fronte a determinate spese.
Ne esistono due tipologie:
- Fondo cassa condominiale rivolto ad opere ordinarie oppure straordinarie che si manifestano con urgenza. (Esempio un cancello elettrico che si rompe). Non è obbligatorio ed è il condominio in fase di assemblea a decidere se istituirlo. L’istituzione di questo accantonamento deve essere approvata da tutti gli intervenuti all’assemblea, questi devono rappresentare almeno un terzo dei millesimi del valore dell’edificio.
- Fondo cassa speciale rivolto alla manutenzione straordinaria. Questo è obbligatorio, infatti, una volta deliberate delle opere di manutenzione straordinaria si deve di conseguenza istituire un fondo cassa condominiale.
Questo fondo si può quindi definire “vincolato” ai lavori previsti.
È il Codice Civile a prevedere l’obbligatorietà del fondo speciale e del vincolo ad una determinata opera di manutenzione straordinaria. L’importo del fondo deve quindi essere pari all’ammontare dei lavori da eseguire.
Una volta esaurite le spese, un eventuale avanzo del denaro rimarrebbe di proprietà del condominio, deve quindi essere l’assemblea a decidere se restituire le somme ai singoli condomini oppure utilizzarlo per altre opere.
Abbiamo quindi capito che le somme versate dei singoli condomini nel fondo condominiale diventato di proprietà del codominio. Su questo punto la Cassazione ha precisato più volte che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile. Questo significa che il fondo viene ceduto in automatico con la vendita o la donazione dell’immobile, tali somme, infatti, sono finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni.
Per questo motivo, in fase di vendita, il venditore non può pretendere la restituzione delle somme versate nel fondo dall’amministratore, dopo l’Atto quindi il credito appartiene al nuovo proprietario.
Questo non esclude però un accordo tra venditore e acquirente, la Legge lascia autonomia tra le parti per regolamentarsi in merito alla questione economica.
Questo accordo però deve avvenire in fase di trattativa, l’acquirente deve essere a conoscenza ed accettare di versare oltre al prezzo dell’immobile anche le somme anticipate a titolo di fondo cassa.
È quindi importante, se esiste un fondo cassa condominiale, informare l’acquirente ad inizio trattativa per potersi accordare senza creare disaccordi o problemi nel momento in cui si arriva all’Atto di vendita.
