Le discussioni sulla ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino sono tra i motivi più comuni di attrito nei contratti di locazione. La questione può sembrare complessa, ma una chiara comprensione della normativa e delle prassi consolidate può aiutare entrambe le parti a evitare incomprensioni. In questo articolo analizzeremo come gestire correttamente le spese legate a un immobile locato e forniremo alcune indicazioni utili per una convivenza serena tra le parti.
Le Regole del Codice Civile
L’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che:
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.”
In altre parole, la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni spettano all’inquilino, mentre il proprietario si fa carico della manutenzione straordinaria e delle sostituzioni, salvo che i danni siano dovuti a negligenza dell’inquilino.
Tuttavia, distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria può non essere semplice. Per ridurre le controversie, associazioni di categoria come Confedilizia (per i proprietari) e Sunia-Sicet-Uniat (per gli inquilini) hanno concordato un elenco di spese accessorie, indicando a chi spettano.
Ripartizione delle Spese Principali
Ecco alcuni esempi delle spese più comuni e della loro attribuzione:
- Impianto di riscaldamento: la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, mentre quella straordinaria al proprietario.
- Spese condominiali: l’inquilino paga le spese di gestione ordinaria (pulizia, portineria), mentre il proprietario si occupa delle straordinarie.
- Tassa rifiuti: è generalmente a carico dell’inquilino.
Questo schema rappresenta una guida generale, ma ogni contratto può contenere specifiche deroghe o accordi differenti.
Immobili Locati Arredati: Cosa Bisogna Sapere
Quando un immobile viene locato arredato, sorgono ulteriori aspetti da considerare:
- Condizioni dell’arredo:
Gli arredi devono essere in buono stato e funzionali. Non è necessario che siano nuovi, ma devono poter svolgere la loro funzione senza limitazioni. - Manutenzione degli elettrodomestici:
Il proprietario deve garantire il funzionamento degli elettrodomestici anche durante il corso della locazione. Ad esempio, se il frigorifero, consegnato in buone condizioni ma non nuovo, si rompe, il proprietario dovrà sostituirlo, salvo accordi differenti nel contratto. - Pulizia e imbiancatura:
L’immobile deve essere consegnato in condizioni igieniche adeguate. Per quanto riguarda l’imbiancatura, non esiste una normativa specifica, ma è prassi comune che:- Se l’immobile viene consegnato imbiancato, l’inquilino dovrà riconsegnarlo nelle stesse condizioni.
- Se l’inquilino imbianca l’immobile a sue spese al momento della presa in carico, potrà restituirlo senza doverlo imbiancare nuovamente.
Il Verbale di Consegna: Uno Strumento Essenziale
Per evitare contestazioni al termine della locazione, è fondamentale redigere un verbale di consegna, indicando:
- Lo stato dell’immobile e dei mobili al momento della consegna.
- La funzionalità degli elettrodomestici.
Accompagnare il verbale con documentazione fotografica rappresenta una garanzia aggiuntiva per entrambe le parti, consentendo di distinguere tra normale usura e danni causati da comportamenti scorretti.
Conclusioni: Evitare Discussioni e Rivolgersi a un Esperto
Come abbiamo visto, la gestione delle spese in una locazione può risultare complessa, ma seguendo le indicazioni normative e stipulando accordi chiari è possibile ridurre al minimo i disaccordi. Per situazioni più complesse, il consiglio è sempre quello di rivolgersi a un professionista del settore immobiliare. Una consulenza adeguata può fare la differenza!
Monica Tilli