Conformità urbanistica e accesso agli atti
Quali sono i rischi della mancata regolarità urbanistica?
Nell’atto di compravendita il Notaio non svolge un controllo sulla conformità urbanistica (verifica i documenti), è importante capire che la responsabilità di questa è del venditore dell’immobile. Questo significa che è il venditore che la dichiara sotto sua responsabilità penale. Chi presenta una dichiarazione di conformità urbanistica non vera potrebbe andare incontro a provvedimenti penali e/o a sanzioni amministrative. Questo potrebbe poi causare difficoltà nel rivendere l’immobile una volta sanate le irregolarità. Inoltre l’atto di compravendita può essere annullato e l’acquirente può chiedere un risarcimento.
Cos’è la conformità urbanistica e perché è così importante?
Quando si decide di vendere il proprio immobile, qualunque sia il motivo, la speranza è quella di affrontare la trattativa abbastanza velocemente senza troppi intoppi. Ma non tutti sanno che per la vendita è necessario verificare che l’immobile sia conforme. Vediamo cosa significa.
“Il certificato di conformità urbanistica attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo edilizio con cui un Comune ha concesso l’autorizzazione alla realizzazione e/o alle ristrutturazioni o ampliamenti successivi di un immobile nella sua area territoriale.”
In alcuni articoli precedenti abbiamo visto perché è importante affidarsi ad un’agenzia immobiliare, e questo della conformità urbanistica è uno degli aspetti più delicati e rilevanti da considerare. Non tutti sono al corrente della sua importanza e soprattutto non è semplice capire come procedere se non si ha il supporto di un tecnico. In questo modo si corre il rischio di arrivare all’atto con un immobile difforme, e quindi senza la possibilità di concludere la trattativa perché l’atto sarebbe nullo. Infatti se l’immobile dovesse risultare non conforme, si deve regolarizzare l’abuso attraverso una sanatoria urbanistica, cioè con delle pratiche edilizie che richiedono tempo e rallenterebbero la vendita con il rischio di perdere l’acquirente e di dover ricominciare una nuova trattativa.
Abbiamo quindi visto che è fondamentale la tempistica in questo caso, cioè capire se l’immobile è conforme appena si decide di vendere, perché se così non dovesse essere la trattativa subirebbe una grossa frenata.
È molto importante verificare la conformità urbanistica anche su quegli immobili dove gli interventi sono stati effettuati prima del 1967. Cioè prima dell’entrata in vigore della “Legge Ponte”, questa introduce l’obbligo di richiedere un’autorizzazione al Comune per poter eseguire interventi edilizi. La conformità va comunque verificata, anche per quegli immobili definiti “ante ‘67”, confrontando quanto è presente negli archivi del Comune e lo stato effettivo dell’immobile.
Altro aspetto importante sono le perizie, se il futuro acquirente ha richiesto un mutuo, la banca incarica un perito per la verifica della conformità dell’immobile, ed è quindi fondamentale sapere già che sia tutto in ordine prima, altrimenti la perizia avrebbe esito negativo.
Come si procede alla richiesta di questi documenti e alla verifica?
Sicuramente avrete sentito parlare di Accesso agli atti, cioè una presa visione dei documenti di pubblica amministrazione tramite una richiesta specifica. Quindi si tratta di una richiesta all’ufficio tecnico del Comune dove è sito l’immobile.
Chi può fare la richiesta?
Il proprietario dell’immobile oppure un tecnico incaricato possono procedere con la richiesta al Comune.
Questa domanda può avere delle tempistiche non molto brevi, il Comune per legge ha trenta giorni di tempo per fornire la documentazione. Per questo è importante procedere con l’accesso agli atti fin da quando si decide di vendere.
L’accesso agli atti ha dei costi che sono a carico del proprietario dell’immobile.
Torno a sottolineare l’importanza di questa verifica, per quanto possa sembrare costosa sia dal punto di vista del tempo, che da punto di vista monetario, si rende necessaria quando l’intenzione è quella di vendere il proprio immobile.
Affidarvi ad un’agenzia oppure ad un tecnico per questa fase importante può sembrare dispendioso inizialmente, ma vi farà risparmiare molto tempo e porterà al termine della trattativa senza rallentamenti.
